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観察

 投稿者：yu_sun  投稿日：2012年 2月 6日(月)06時54分27秒 		返信・引用
  記憶にのこる前に忘れていた。

（*^_^*） 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2012年 1月21日(土)18時09分51秒 		返信・引用
  記録を見なおしたら、やっぱり２００７だった

（＊＾＿＾＊）ポゥ

 		 

目指せ　ポストモダン

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年12月30日(金)06時38分42秒 		返信・引用
  もうじき　2012年です。

☆☆☆　謹賀新年　☆☆☆

思うに、ポストモダンとは
未来において、未来の存在である。
しっかりと空間に存在するもの。

過去、現在においても未来のもので
見るものさわる者に語りかけてくる
圧倒的存在であるもの。

私はそんなものを創造したい。

（*^_^*） 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月22日(火)10時04分1秒 		返信・引用
  今年は2011だろう

（＊＾＿＾＊）ポゥ 		 

2007

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月21日(月)21時43分56秒 		返信・引用
  傍目には、2007も2005も区別がつきません。

（*^_^*）

10年かぁ 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月20日(日)15時31分51秒 		返信・引用
  ２００７は、２００５だった

（＊＾＿＾＊）ポゥ 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月20日(日)10時15分43秒 		返信・引用
  ２００７－０７－０８から１０-２３までの関わりから発見できたことと、それ以降に発見されたこととを見てみると人間の善良さと悪意を持つ人間の悪質さを見比べられる機会を得た気分にさせられる
ここで悪意とは、悪意を知らなかったか、知っていたかの違いである

中間に位置する問題として、知ろうとする人間がいかに少ないか、ということへの驚きである

（＊＾＿＾＊）ポゥ 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月19日(土)12時34分20秒 		返信・引用
  その後についての記載は、個人的な付き合いの範囲で

（＊＾＿＾＊）ポゥ 		 

ふむふむ

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月19日(土)06時20分18秒 		返信・引用
  ふむふむ。

佳境に差しかかったとは書けない。

（*^_^*） 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月16日(水)16時38分32秒 		返信・引用
  平成１７年１０月２３日午後６時
定刻、Tマンション集会室は鍵が開けられていた。
臨時総会議事録によると、理事長風間が総会への出席者２８名、議長への委任状３９名であり、総会への出席者は６７名であるため、区分所有者８８名・議決権数９１個の過半数に達しているため、管理規約第４６条第１項の規定を満たしているので、Tマンションの臨時総会は適法に成立したので臨時総会の開催を宣言した。
通常の総会ではこのまま理事長が議長を勤めるのだが総会開催を求めた５０名の中から議長を選任した。
副理事長候補の谷村久男が選任された。
議長谷村は、この総会の議事録署名人として、先に説明会に参加し同意書を提出していた５０名の中の２名を指名、この２名が署名人就任を応諾した。
議長は、総会の終了後直ちに議事録を作成するので、総会終了後署名人に居残りを依頼したところ、これにも応諾した。
議長は、直ちに第１号議案の審議を進めるため、新役員候補とその役職を期した名簿を示した。
この名簿に関して質問を求めたところ質問がなく、採決を求めた。
賛成多数の挙手により本議案は承認された。
続いて第２号議案の審議に入った。
第２号議案は前理事長となった風間の過去３年間の会計報告に関する議案である。
最初に前理事長風間が出席した組合員に謝罪し、過去３年間の会計報告ができないことを報告した。前理事長風間の報告は報告になっておらずこの報告は承認されなかった。
多くの叱責の声が上がったが、議長谷村がこれを制し、新役員が過去の会計等を調査して組合員に報告することとし、前理事長風間がこの調査に協力することを約束させた。
ここで臨時総会が終了するはずであったが、前理事長風間は役員は辞任したが会計等の業務は引き続き自分が行うと言い出した。
ここで会場の範囲気が変わり、多くの罵声が風間に向けられた。
銀行の通帳・理事長印の引渡しをしないと言い出したのだから当然である。
押し問答の末、S銀行の通帳を差し出した。
マンションでは駐車場用地を他の信用金庫から借り入れたことを知っている組合員から他にも通帳があるはずだ、と迫った。
風間はこの借り入れには自分が連帯保証人として個人保証しているので渡せないと言い張った。
風間の座る席に多くの組合員が詰寄り、通帳提出を迫った。
風間をなだめる者が通帳提出を促し、ついに風間は提出に応じ住戸から持参した。
これで収まったかに見えたが、住宅金融公庫からの融資に係る通帳もあるはずだという声に再び騒然となった。
同じく押し問答の末、住戸から住宅金融公庫関係の通帳を持参した。
まだ他にもあるのではないか、と迫られたが提出したS銀行の２通、B信用金庫とE信用金庫の計４通で全てであると風間が誓ったのでこの場は収まり、議長の閉会宣言となった。
筆者は風間に近寄り、その他の引継ぎ書類等の打合せをしたところ、後日携帯電話でその打合せをすることなった。
新役員はその場に残り、第１回の理事会を続けて開催した。
この議案は前日打ち合わせてあったので直ちに承認された。
この後、臨時総会議事録案を修正して臨時総会議事録として作成し、続いて第１回理事会議事録も議事録案を修正して作成した。
集会室に残っている組合員と名詞の交換や弁護士との会話などでざわついていた。
新たに理事長に就任した大沢正夫に対し、この集会室の鍵を直ちに交換する必要を説き、翌月曜日に鍵の交換を行うこととした。
役員就任承諾書の署名・押印、新役員の印鑑証明書収集、法務局への理事変更登記申請書の作成などで総会終了後遅くまで居残った。
業務委託契約書と委任状も署名・押印を交わした。
役員に対し、今後多数の調査報告をすることになると話し、次の土曜日に調査の報告と対策の会議である第２回理事会開催の承諾を得てその時間を確認した。
予定通り理事長印を大沢正夫が所持し、預金通帳は会計担当理事の滝村栄子が所持することとなった。
銀行で理事長変更の手続きのため、通帳と印鑑を一致させて銀行に行く打合せをした。
理事長大沢は勤務のため、妻幸子が印鑑を持参することとなった。
この後、半年近く月のうち土曜・日曜を含めて半分を超えてM市のTマンションに通うこととなる。
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月15日(火)18時48分54秒 		返信・引用
  実在の　人物名は仮称にしてある

（＊＾＿＾＊）ポゥ 		 

(無題)

 投稿者：.栗石  投稿日：2011年11月15日(火)15時59分20秒 		返信・引用
  臨時総会は午後６時開催である。
　総会での決議事項を総会終了後直ちに総会議事録輪作成する必要がある。
　通常の定期総会・事前に準備された臨時総会とは違い、理事長以下役員を更迭して新役員が管理組合の運営を引き継がなければならない。
　更迭された前役員が新役員に正常な事務の引継ぎを実施するとは期待できない。
　しかも、管理組合に資金が枯渇している可能性が高い。
　管理会社に引揚げられた事実が示すように各業者への支払いが滞っていることが十分に予想される。８８戸の住民が生活をしているわけだから、その生活に支障をきたすわけには行かないのである。電気・水道・エレベータ、清掃・管理員業務等どんな不払いが現れるか誰にも予測できない。臨時総会で新たに選任された理事が承認決議をされた時点で、マンションの管理事務を運営しなければならなくなる。この日は日曜日であるから翌日の月曜日からどんな支払請求が襲ってくるかもしれない状況になる。従って臨時総会終了後、直ちに第１回理事会を開催して互選により理事長を選任して管理事務を執行しなければならない。新役員は臨戦態勢に入るのである。筆者の立場はTマンションにとって単なる第３者であるから、外部の業者等と各種交渉などを行うできようはずがない。できようはずがないことを実行しなければならくなるので、そのポジションを確保しなければならない。
　第１回理事会において、そのとき以降Tマンションでの管理事務の執行について理事会から委任を受ける必要がある。
　Tマンション理事会議事録案・臨時総会招集通知案はすでに理事長風間に示してある。
Tマンション臨時総会議事録案・Tマンション第１０期第１回理事会議事録案を作成した。
更に、役員の就任承諾書・Tマンションと筆者の業務委託契約書及び委任状を作成した。
業務委託契約書はTマンションから業務を特定した請負契約書である。委任状は特定した事務の執行について理事長から委任を受けたことを証する書面である。
筆者はマンション管理業者ではない、委託される業務は当該マンションが置かれている現状を理事会に対して調査・報告することである。報告したことに関する提案事項も含まれる。提案事項にはこのまま事態を放置した場合の予想される結果の予測、事態を改善するための対策案の提示も含まれる。委任されることは、理事会で実行を決議された事項について理事長の名で執行することである。特定の決議に基づく事項に関して理事長の代理人として職務を行う代行業務である。金は預らない。
報酬は２つに分けられる、請負業務に関する部分と委任事項に関する部分である。
　これらのことは前日の予行演習のときに説明して承認されている。
 		 

（*^_^*）

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月15日(火)07時33分56秒 		返信・引用
  （*^_^*）  

(無題)

 投稿者：（＊＾＿＾＊）ポゥ  投稿日：2011年11月14日(月)18時55分47秒 		返信・引用
  （＊＾＿＾＊）ポゥ  

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月14日(月)16時40分45秒 		返信・引用
  　松浦弁護士から内容証明郵便の雛形がファックスで届いた。
　これを１行２０文字、２６行の内容証明文書の形式に従って記載し、メールに添付して大沢正夫に送付する。大沢はこれを３部プリントして郵便局で投函する。
　１部は理事長風間本人へ、一部は大沢正夫自身が保管し、残る１部は投函する郵便局長が保管する、配達証明付き内容証明郵便である。
　以下、内容証明郵便文書である。
臨時総会招集請求通知書
別紙請求者目録記載の組合員は、Tマンションの区分所有者で、Tマンション管理組合法人の組合員であり、Tマンション管理規約（以下「管理規約」という）及び建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という）により、管理規約第３７条第２項により区分所有法に定める管理者とされる理事長に対し、後記通知人を代表して下記の議題につき臨時総会の招集を請求する。
なお、本通知の通知人数は後記通知人目録記載のとおり合計５０名であり、全組合員の９１議決権中の５分の１以上の要件を満たすので管理規約第４３条第１項、区分所有法第３４条第３項による総会招集請求である。
また、管理規約第４３条第１項は、本通知到達後２週間以内に４週間以内の日を会議を開く日とする臨時総会の招集通知を発すると定められていることを申し添える。
記
１．後任役員の選任
管理規約第３５条第１項は、役員の任期を１年間と定める。
現役員は、平成１４年５月２５日に開催された定期総会において選任されたものであって、その任期は平成１５年５月２４日までである。
しかし、役員の任期が満了したにかかわらず、後任の役員の選任手続がなされず、現役員は管理規約「第３５条第３項により後任の役員が就任するまでの間、引続き職務を行う」との規定によって職務を行っているものである。
任期１年の役員が、２年以上にわたり後任の役員の選任を行わないことは管理規約に違反するものである。
管理規約第３４条第２項は、役員は総会で選任すると定めるので、役員選任のための臨時総会開催の招集を請求する。
２．事務報告の請求
　管理規約第５７条は、理事長は定期総会において組合員に対し、前会計年度の管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならないと定める。
　管理規約第５４条は、管理組合の会計年度は毎年４月１日から翌年３月３１日までと定め、管理規約第５６条第１項は、理事長は毎会計年度の収支予算案を定期総会に提出してその承認を得なければならないと定め、管理規約第５７条は、理事長は毎会計年度の収支決算案を監事の会計監査を得て定期総会に報告し、その承認を得なければならないと定める。
　管理規約第４１条は、理事長は定期総会を毎会計年度開始後から３ヶ月以内に招集しなければならないと定める。
　区分所有法第４３条は、管理者は集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないと定める。
　管理規約によれば、理事長は次の通り定期総会を招集して事務報告をする義務を負っているものである。
　平成１５年６月末日限り第７期定期総会
　平成１６年６月末日限り第８期定期総会
平成１７年６月末日限り第９期定期総会
　しかし、理事長は上記３回の定期総会を招集しなかったばかりでなく、事務報告も行わない。
　そこで、通知人は理事長に対し、上記３回の定期総会に報告すべき事務の報告を求めるとともに承認のための臨時総会の招集を請求する。

別紙請求者目録省略

平成１７年９月２８日
通知人　上記請求者代表
M市B町X番地
　　Tマンション４１１号室
　　大沢正夫
被通知人
M市B町X番地
　　TマンションY号室
　　風間孝義

M市で集められた同意書に基づき、C市の弁護士が原案を書き、D市の筆者が文書を作成して、M市の大沢正夫が投函する。

１０月、大沢幸子から電話がある。
内容証明郵便の配達証明書が届いたのである。

松浦弁護士から電話が入る。
理事長風間がA宅建業者に伴われて松浦弁護士の法律事務所に現れたという。
弁護士は風間に対し、理事長としての最後の職務を遂行するように諭したという。
臨時総会開催の手続きについては筆者に相談するように言ったという。
理事長風間から電話が来る。
臨時総会開催の通知書面と開催を決議するための理事会開催及び理事会での議事録案文を手渡すため、面会の日時を打ち合わせる。
風間は運送業でD市に来ることがあり、おおよその地理は分かるという。
１０月１０日午後６時、街道沿いのファミリーレストランで待ち合わせた。
相互に携帯電話の番号を知らせあった。

待ち合わせたその場で、今日臨時理事会を招集し、理事会で臨時総会の開催を決議する、その議事録を原案のように作成する。
その決議に基づき原案に基づく臨時総会開催通知を発するよう要求し、理事長風間は応諾した。
総会委任状の添付も確認した。
その経緯を松浦弁護士に連絡し、臨時総会開催日時が１０月２３日午後６時になったと伝えた。
大沢幸子にも連絡し、経緯を話し確かに総会開催通知が届くかを確認するよう話した。
翌朝、大沢幸子から連絡があり、総会開催通知が投函されていたことを知らされた。
理事長風間は、前夜夜中遅くまで集会室で奮闘しただろうことが想像された。

最後の詰めで役員就任の応諾した人を確認したところ、定数に届かないという。
管理規約によると理事５名監事１名が定数である。
理事長風間を辞任させても、受け皿となる役員に就任する人が集まらなければ風間が引き続き管理者を続けることになってしまう。

　第１期から第４期まで理事長を務めた山岡氏は家族の強い反対を理由に役員就任を固辞していた。当時の役員の中から推薦できる人はいないか打診した。
　当時、副理事長を引き受けた羽村恵一氏が人柄的にも年齢的にもふさわしいのではないか、と推薦された。
　羽村氏からはもう内諾は受けていた理事長以外の役員であればの条件付である。
　説明会に２度出席した女性が大沢幸子と親しく、大手メーカーを定年退職したばかりであるとのことなので最適である。この人は最近このマンションを購入したばかりであるのでマンションの管理についての関心もありそうだ。滝田栄子女史。
　会社経営者という６０代の人も就任を承諾した。谷村久男氏である。
　７月の集会で大沢正夫を援護する発言をした江口作治は、実家が宅地建物取引業者である。宅地建物取引主任者資格も持っている。是非加入してもらいたいが、以前リゾートマンションの副理事長に就任したことがあり非常に苦労したとのこと、理事以外であればとの条件で承諾した。監事か、役員の役割を知っている。
　大沢正夫を加えて５名までは何とか集まった。
　定数にあと１名足りない。
　２度目の説明会で声をかけた女性を知っているか大沢幸子に聞いた。
　親しくはないが知っているというので口説けないか打診した。西川江津子女史。
　これまで集まった役員候補の大半は、大沢幸子が集めたようなものである。
　大沢幸子の説得に期待した。

　電話での松浦弁護士との臨時総会の打合せの際、役員候補についての話題になった。
　８８戸あってたったの６名を役員を供出できないマンションなら、崩壊してしまえなどと過激な言葉の応酬もあった。
　大沢幸子と連絡をとると説得が苦戦しているという。
　実家の高齢の親を看病しながら通勤しているとのこと、もっともなことである。
　が引き下がるわけにはいかない、多忙なときは出席しなくともよいと妥協しても、なんとか説得するように督促した。
　甲斐あって西川江津子女史もようやく応諾した。

　臨時総会前日の土曜日、役員候補者との顔合わせ、臨時総会の予行演習を行う。
　その前に役員の役割分担である。
　監事は指定席になった。副理事長２名は羽村と谷村、会計は滝村、書記に西川という布陣である。
　理事長を大沢正夫が固辞するようでは、この役員会は持たなくなる、このマンション管理組合は法人化されていて登記されている役員は４名である。
　役員で登記するのは理事長候補の大沢正夫ひとりとした。登記された理事の責任が重いことは知っているので、理事としての登記は大沢正夫のみとなった。
　筆者は役員候補に２つの要望を出した。
１． 議論は活発に行ってほしい、異なる意見の出るほうがむしろ健全である。
２． 意見が異なっても最終的には多数決で決議をおこなう。意見と違う決議になってもその人の人格が否定されたのではないから、後に尾を引くようなことはしない。
以上である。
　予行演習を終えて散会した。
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月13日(日)20時23分0秒 		返信・引用
  　散会前に今度の日曜日開催予定の集会への打合せをした。
　集会の呼びかけ文書は筆者が作成して大沢正夫に送付し、大沢正夫がプリントして、大沢幸子がポスティングする、前回と同じ役割である。
　今度は会計分析資料と５分の１招集の同意書用紙も添付する。
　文書作成の日付はワードファイルのプロパティを見ると９月２０日になっている。
　以下の文書と添付文書がポスティングされた。

Tマンションの皆さんへ
９月１９日にお集まりいただいた人たちにはマンション管理士・弁護士に同席していただいてご説明しましたが、理事長が第７期・第８期・第９期の事業報告・決算報告、第８期・第９期及び第１０期事業計画・予算案を提出承認を得る通常総会を開催しないことが、法律やマンションの管理規約に違反していることはご理解いただいたものと思います。
そればかりでなく、その以前の第５期・第６期の総会で報告された会計報告の中に不透明な会計処理が行われた、ということもご理解いただいたものと思います。
会計処理の方法がでたらめなだけでなく、資金が行方不明になっていることも判明しました。
お手元には第５期・第６期の会計報告が残っているはずですので、添付した表と照らし合わせてみてください。
お話しましたように、現状を放置しておくと管理組合に皆さんが管理・修繕等のために毎月支払っているお金がどこかに消えてしまいます。
はっきりしたことは、現理事長には会計処理を任せられる信頼性が失われてしまったということです。
大切な財産であるマンションの価値を守るためには、透明で公正な資金管理・建物・設備等の適切な維持・管理が必要です。
これらを正常化するためには、皆さんの中から有志を募って新しい役員を選任して管理組合の運営等を刷新すべきではないでしょうか。
管理組合の規約では５分の１以上の組合員の同意により、理事長に対して臨時総会を開催するよう求めて、それでも臨時総会を開催しなければ、その開催を求めた人たちによって臨時総会を開催することができると定めています。
理事長に臨時総会を開催して会計等の報告ができないことは、説明会でお話したとおりですが、法律・管理規約に定める手続きは踏襲しなければなりませんので、今までのご説明でご理解を頂き、このマンションの運営等を改善したいとお望みの方は、別添の理事長に対する臨時総会の開催を求める同意書に署名・押印をいただきたいものとお願い申し上げます。
９月２５日には長命神社の町内集会所で午後３時に同意を求める集会を予定しています。
その時には是非同意書をご持参くださるようお願いします。
当日参加ができない場合は、４１１号室のポストに同意書の投函をお願いします。
外部のオーナーの方々にも連絡等を行い、同意をお願いしますのでよろしくお願いします。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
臨時総会の開催を求める同意書を集める集会
日時・９月２５日(日曜日)　午後3時より
場所・長命神社町内集会所

同意書をご持参ください。
管理組合の役員を引き受ける方も募集しています。
４１１号室　大沢正夫
　以上である。
　筆者も物好きだが松浦弁護士も物好きである。
　正式にで頼まれてもいないのに手弁当で今度の日曜日も出かけてくる、完全無報酬出張サービスである。
　しかも物腰はきわめて柔らかい。
　当日、１時間前の午後２時にTマンションに着き、会場の長命神社町内集会所に向かおうとすると集会所側から松浦弁護士がこちらに向かってくるのに出会った。
　Tマンション脇でTマンションの建物の外観について立ち話をしながら時間をつぶしていると、我々とほぼ同年輩の婦人が通り過ぎようとしている。
　婦人に声を掛けると町内集会所に向かうTマンションの住民であった。
　マンションの所有者は女性の比率が高い。
　オートロック・鍵ひとつの安全性ということもマンション取得の動機のひとつだろう。
　この声をかけたことが後に奏功する、役員のひとりを確保することに繫がるのである。
　だらだらと話しながら町内集会所に向かった。
　大沢夫妻は集会所を開けてソフトドリンクを用意していた。
　定刻前に来場していた人も手伝い、物置からテーブルを出して組み立て、正方形に並べた。
　前回集まった人と大分顔ぶれが違う、２０名には届かない。
　大沢幸子の報告によると、大沢家のポストに署名・押印のある同意書が投函されていたという。
　今日、直接大沢家に同意書を届けに来た外部オーナーもいたとのことである。
　今回も顔ぶれが違うので前回と同じような説明会になった。
　ひとり、管理組合に債権があるという外部オーナーが現れた。
　交換した名刺を見ると宅地建物取引業者である。
　これからはA宅建業者と言うことにする。
　一級建築士と行政書士の肩書きも書いてある。
　話によると２年前の塗装工事に関し、工事業者の紹介により管理組合に金を貸し、その貸した金が工事業者に支払われたという。
　最近、その債権の支払いが滞っているとも言った。
　大沢正夫のほかにも債権者がいた、しかも同じ２年前の塗装工事に係っている。
　なにかがおかしいとは思いながら、今の集まりは管理組合の集会ではなく、理事長に総会を開催して会計報告を求める５分の１以上の組合員の同意書を集める集まりであり、その債権のことは理事長風間にすべきことだと言った。
　宅建業者はそのことは十分承知しており、今日出席したのは総会請求の同意書に署名・押印するために来たという。
「ただ、総会が開催されたとして、その総会はマンションの会計報告を求めるもので債権・債務に関することは議題にはならない。債権・債務の問題であれば当事者同士、理事長風間と話し合ってもらいたい。この大沢氏も塗装工事に関して債権者であるが、そのことを今回は棚上げしている。」
「その理事長風間と最近連絡が取れなくなっている。聞いている携帯や自宅の電話番号は何度かけても応答がない。」
　A宅建業者は理事長風間の経営する運送会社を知っており、その気になれば接触することも可能であると言った。
　この日集計した総会開催を求める区分所有者の同意書数は５０である。
　９１個の議決権数の過半数である。
　勝利は見えた。
　手続きを粛々と実行することが残された。
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月13日(日)15時38分6秒 		返信・引用
  マンション内で８月末に理事長風間が第７期・第８期・第９期の収支報告をする予定であることは知れ渡っていた。
９月になり、何の変化も起きなかった。
臨時総会招集の通知が配布されない。
何人か大沢家を訪れ、その後の様子を聞きに来る人がいるという、大沢幸子の連絡がある。
予定通り、筆者が起案したアピール文を各戸にポスティングする。
この年の９月１９日は月曜日であるが、国民の祝日である敬老の日と重なるので連休の最終日である。
連休の初日はその前日から不在になることがあり、なか日も家族総出で出かけることがある、家族サービスとマンションのことを量りにかければ家族サービスが優先されるので、連休の最終日を着手の日とした。
メールに添付したワード文書を大沢正夫が自宅で戸数分プリントして妻幸子がメールボックスに投函する。
　以下が、投函文である。
Tマンションの各区分所有者の方へ
(賃貸で居住している人もご参加ください)
７月８日に相談したマンション管理士に第１期から第６期までの会計報告書類を１０日に手渡しました。
それをパソコンでエクセルに入力して分析・解説してもらいました。
その時のコメントは、「まるで会計になっていない。」というものでした。
こうも言われました。
「子供に毎月２００万円の小遣いを与えて、好き勝手に遣わせていただけでなく、実印まで預けて大きな借金を背負い、それでもまだ金が欲しいとせがまれている。」
これがTマンションの状態だそうです。
「第５期の会計からでたらめであり、第６期は更に酷くなって、第７期以降第１０期の今日までは、手がつけられない状態だろうから、会計報告を期待することは不可能でしょう。
管理組合に監事が居りませんので、会計の監査をする人がいないことになります。
規約で会計報告をする場合は、監事が監査をしたことを証する書面も添付されることになっていますので、もし誰かが監事を引き受けたとしたら、その人は非常に危険な人物と言わざるを得ないでしょう。」ということです。
公益法人会計基準に準拠した会計処理が望まれますが、その原則は以下の通りです。
１）予算準拠の原則収入及び支出は、予算に基づいて行うこと。２）正規の簿記の原則会計簿は、正規の簿記の原則に従って正しく記帳すること。「正規の簿記」とは、以下の三つの条件をみたすものです。網羅性…法人の財産の動き、状態をすべて表していること。 検証性…検証可能な証拠に基づいて、記録されること。 秩序性…体系的に整然と記録されること。
３）真実性及び明瞭性の原則財産目録、貸借対照表及び収支計算書は、会計簿に基づいて収支及び財政状態に関する真実な内容を明りょうに表示したものとすること。４）継続性の原則採用する会計処理の基準及び手続については、毎年（事業年度を設けている場合は、毎事業年度）継続して適用し、みだりにこれを変更しないこと。
上記が管理組合の会計を行ううえでの心掛けるべきことだそうです。
　会計報告を行わない理事長に対して怒りをもつことは当然として、もう一人怒りを向けるべき人がいるのではないでしょうか。それは区分所有者の一人である自分自身に対して、こうまで酷くなることを放置した自分の財産であるマンションの管理に関して「無関心」を続けたことに対しても怒るべきではないでしょうか。
　怒るだけでなく、立て直すことも考えなければならないと思います。
　法律と管理規約に定める手続きを踏みながら、正常化することに一人一人が自分にできる協力をしようではありませんか。
　共有のマンションでは、一人の力は限られています。
　共有で共通の財産であり「住居」であるマンションの、価値と生活を守るため、今後の管理・運営について、一人一人の力を結集して正常化に向けての協力をお願いします。

会計の内容について、９月１９日午後３時、M市南部行政センターで説明会を行います。

お持ちの方は、管理規約・過去の会計報告資料等をご持参ください。
４１１号室　大沢　正夫
以上である。
この会場確保に大沢幸子が奔走した。
弁護士の松浦節生も出席する予定である。
筆者と大沢夫妻は予定の１時間前にM市南部行政センターで待ち合わせ、テーブルの配置や配布資料・ソフトドリンクを準備した。
過去の総会出席者で３０人を超えたことがないとのことだったので３０部を用意した。
M市南部行政センターはTマンションから約２キロメートル離れており直通の公共交通機関がなく、何人集まるか不安があった。
Tマンションから徒歩５分もかからない場所に町内集会所があるのだが、先約があってここが確保できなかった。
松浦弁護士を含めた４名で待つと、定刻に５名到着した。
配布資料とソフトドリンクを配りながら雑談する内に１０名を超えてきた。
住戸番号と氏名を記帳しながら挨拶が始まった。
大沢正夫が筆者と松浦弁護士を紹介した。
松浦弁護士は現にC市内のマンションに居住する区分所有者の一人であり、理事・理事長・監事の経験者であることを話し、理事は区分所有者からの委任を受けてマンションの維持・保全のために予算を立て、事業を遂行してその報告を年に１回以上行う義務があると言い、３年間総会を開催せず会計等の報告しないことは、建物の区分所有等に関する法律の規定に反する違法行為であると説明した。
筆者は第５期・第６期の収支報告書に瑕疵、つまり隠れた傷があると話した。
資金の使い方が予算計画を無視している、第５期の繰越金が第６期には行方不明になっている、管理費相当額に近い金額をマンション積み立て保険の掛け金として毎月保険料を支払っている、これは日常の管理に要する費用を過去の蓄積から食いつぶすことを意味している、住宅金融公庫からの融資を駐車場用地の購入資金としているが、住宅金融公庫から借り入れできるのはマンションの建物・設備等の修繕などに使用するのでなければ借り入れできないはずである、これらのことについて風間理事長は組合員である区分所有者に報告・説明の義務がある。
発言する出席者は住戸番号と氏名を言い、発言した。
「理事長は人の言うことを聞かない。」
「最近入居したが会計報告等は当然行われているものと思っていた。」
「理事長夫婦は高級車に乗っているが、あれは自分たちの支払った管理費で買ったのだろうか。」
「理事長は管理組合にお金がないと言っているが、その使い道を説明しない。」
この日集まったのは１７名であった。
外部のオーナーにも文書は送付していたので２名の外部オーナーも参加した。
居住者の区分所有者は１５名ということになる。
別に賃貸借で居住している人も１名参加があった、この人は意思表示する権利はないがマンション内で何が起こっており、何が進行しているかを賃借人にも理解が必要であり、邪魔にならないでいてもらうことも必要であると考えたからである。
賃借人に声をかけたことは、後にマンションの運営に役立つことになる。
このマンションは、住戸８８戸と店舗・事務所部分３戸の９１戸が区分所有者である。
建物の区分所有等に関する法律第３４条に次のように規定されている。
（集会の招集）
第三十四条 　集会は、管理者が招集する。
２ 　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
Tマンションの管理規約には以下に示す条項がある。
（組合員の総会招集権）
第４３条　組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４５条第１項に定める議決権総数の５分の１以上にあたる組合員の同意を得て、会議の目的を示して総会の招集を請求した場合において、理事長は、２週間以内にその請求のあった日から４週間以内の日を会議を開く日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２　理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
３　前２項により招集された臨時総会においては、第４１条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員のなかから選任する。
　これらの条項を満たす５分の１の組合員・議決権数は１９である。
　今回の集まりに１７名全員が理事長風間に対して会計報告を要求することに同意した。
大沢正夫を加えて１８名である。
外部のオーナーから電話で理事長風間に会計報告を要求する意思のある人が２名いた、と大沢幸子が報告した。
２０名。
必要最小限は集まったことになる。
しかし、必要最小限では臨時総会での過半数決議は得られない。
この日の経過を報告書として再度ポスティングを行う。
役割は前回と同じである。
今度の日曜日はTマンション近くにある町内集会所を確保してある。
これも大沢幸子の働きである。
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月13日(日)10時33分26秒 		返信・引用
  　大沢幸子の表情に勝気な決意を感じた。
　分かれてから、少しずつ５分の１招集から総会決議、役員就任受諾者確保までのタイムスケジュールの作成を始めた。
　管理規約では招集日の７日以上前に招集の通知を発することとなっている。これには１４日以上を確保したいが期間が長すぎると招集日が忘れられてしまうし、この期間が短いと外部居住の賃貸等オーナーからの委任状が、総会開催日に届く時間がなくなってしまう。
　一応、風間が８月末に会計報告を実施する場合であれば１５日から２５日の間に総会の招集通知が発せられるはずである。この期間を過ぎて通知が届かなければ総会は開催されないと判断できる。このことは大沢夫妻に説明してあり、２５日過ぎが決断の最終時期となる。総会には毎年決算日から２乃至３ヶ月後に開催される定期総会と緊急に開催される臨時総会とがあり、今度の場合は臨時総会となるはずである。分譲マンションに限らずアパートなどの集合住宅では年度・学期末の前に入居が集中しがちになり、Tマンションの場合も３月末日が決算日である。このため上場企業の決算ばかりでなく分譲マンションでも毎年５月・６月に定期総会のラッシュになるはずである。ところが分譲マンションでは３月末に全住戸が入居済になるとは限らない。また、集合住宅の入居者は入居前の住所は不特定、つまりどこから来たかは分からないという人たちの集まりであって、入居者の中から第１期の役員を選任することが難しく、入居済になってから半年後・１年後に第１回総会開催などは珍しいことではない。マンションの住民には大きく分けて所有者である住民と賃借人である住民がいる。賃借人は所有者ではないので総会への参加資格がない。賃貸借されている住戸での総会参加資格があるのは、マンションの外部に居住する個人であったり法人である。マンションでの意思決定は特別の場合を除き議決権の過半数の決議によって行われる。
　定期総会で決議されることは過去１年間に行われた事業の承認の有無、この事業に要した費用の収支決算の承認の有無、決算日の翌日から翌年の決算日までの事業計画案の承認の有無、この事業計画案に伴う収支予算案の承認の有無、決算日以降１年間事業を執行する役員の承認の有無である。最小限５つの議案が提出され、決議されることはこの議案の承認に賛成であるか反対であるかの所有者の意思表示である。賛成が過半数を得れば承認されたことになる。過半数にならなかった場合のことはここでは書かない。法律には管理組合を結成できる、と書いてあるだけで結成しない場合もある。実際に管理組合の存在しないマンションもあり、管理組合の事業はマンションの敷地・建物・設備等の維持・保全であるから、維持・保全の行為が為されていないと考えられる。
　敷地・建物・設備等の維持・保全には資金が必要であり、年間必要額を月割にして徴収する管理費と修理・修繕などに使用される修繕積立金という名目になる。そのほかに駐車場の使用料などがある。
　新築マンションの購入者募集の広告には管理費などの記載が義務付けられているが、その表記文字は非常に小さく保険の契約約款のように読みにくくなっている。理由についての想像は各自自由である。
　総会で就任を承認される役員には理事と監事がある。
　理事は数名選任され、理事たちで理事会を構成して互選により理事長を選任する。
　理事長は理事会・総会の議長にもなる。
　理事会・総会での議事についての記録は議事録といい理事長が作成して記録・保存する。
　議事録の公正さを証するために、議長は議事録署名人を指定して署名・押印されたものを保存する。
　監事は理事会・理事長の行為について不正の有無を監視して、不正が明らかな場合は改善を促し、改善する意思を見せない場合には組合員に対して総会を招集して是正を図ることになる。このことを監事招集という。
　第５期の収支報告書には、第５期の監事ではなく第４期に監事を務めた中田氏が監査報告書を作成していた。これは後に分かったことであるが、監事山東氏が転勤でマンションから転出してしまったため中田氏が急遽起用されたとのことであった。総会で中田氏が監事に就任した記録はなかった。
　第６期の収支報告書には大沢正夫が監査報告書を作成している。監事不在の緊急措置であったらしい。これも総会での監事就任の記録はなかった。
　第７期・第８期・第９期に定期総会は開催されず、現在は第１０期の半ばである。
　第６期の予算案にマンション会計のパソコンソフト購入があった。
　マンションの会計は家計簿に毛が生えた程度の仕組みであり、数百万円をかけることなくパソコンにバンドルされている表計算ソフト・エクセルがあれば簡単に集計ができる。ただ、記帳が面倒なだけである。
　このことを大沢正夫に話すと、大沢も同意見であり、総会のときに反対したという。この時、理事長・風間の剣幕はすさまじく、反対意見は蹴散らされてしまったという。
　大沢幸子から７月末に第１回の１０万円が入金されたと報告があった。
　消滅時効の進行が中断したことになる。
　第２回目の約束は会計報告と同じく８月末である。
　管理人室に理事長が依頼されたらしい管理人がいるという。
　従来の管理人は大洋スイートという清掃会社から派遣されていたH氏という人で居住者からも評判がよかったという。
　今度の管理人は管理人室に籠もり防犯カメラのモニターを見ているだけで、受付・清掃等はしていないという。箒を持って管理人室周辺を出歩くこともあるが、清掃に身が入っていないという。管理人ではなく監視人である。
　８月も末になり、大沢正夫には理事長風間が会計報告等を行わなかった場合に、本気で行動する決意があるかを確認しなければならない。
「なにをどのようにしてよいかが分からないのです。」
「それは法律と管理規約に書いてあることを、その書いてある通りの手順に従って行動すればよいのです。前にも話した通り、裁判所に解任を求めることは非常に難しいし、監事による総会はそもそも誰が監事であるかが分からない状態であって、誰が監事かが分かったとしてもその人が現況を理解しているか、理事長風間と繫がっていないか分からない。よしんばそれらがクリアできたとしても肝心なことは、その人に持続する行動力があるかどうか。」
　筆者はこのマンションの所有者ではないので「主権」を主張する立場にはない。
「主権」を主張できるのは「所有者」だけである。
大沢正夫は技術者らしく感情を表情に表さない、妻幸子の表情は決意に満ちている。
「妻に逆らえないのです。内緒で３００万円を貸したほかに、ウインドサーフィンが趣味なのですが、子供のことで妻が困っていたときに内緒で遊びに行ったことがばれてしまったのです。めったに取れない休暇だったもので、ずっと責められています。」
大沢幸子がにらみつけるような表情をした。
大沢正夫は萎縮するような態度で応じた。
　珍しい決意表明である。退路がないということか。
「今まで色々な人に相談しても体よく逃げられました。」
「想像力のない人に相談しても無駄ですよ。そこで何があったかまでは想像できる人はいるでしょう。肝心なのは対処の仕方までを想像できるかですね。そういう意味で今までは想像力のない人に相談していたということでしょう。」
「どうするのですか。」
「至って民主的にです。大沢さんは会計報告をするように理事長に求めましたよね。他の組合員もそう思っていると思いませんか。」
「そう思います。」
「そう、おまけに大沢さんは３００万円まで貸してしまった。返してもらえない、引くに引けなくなってしまった。」
「はい。」
「３００万円のことは一旦棚上げして忘れてください。個人的なことなので、これを前面に出すと失敗します。」
「忘れるのですか。」
「忘れるのです。でも担保はあります。」
「担保。」
「そうです。公共の利益という担保です。マンションで管理費と修繕積立金を支払うのは日常的な維持・管理・運営のために管理費、大きな修理・修繕のために備えて積立金制があることは購入のときに説明があったと思います。」
「TT不動産から説明されました。」
「管理規約についても説明があったと思います。」
「読むように言われました。でも読んだのは今のことで困ってからです。」
「ほとんどの人が読まないのです。読んでみてどう思いました。」
「難しくて分かりません。」
「そうです、難しく作られているのです。」
「今でもよく分かりません。」
「正直ですね、分からないことを分からないと言うことはなかなかできないのですよ。」
大沢幸子が口をだした。
「でも、分かっていることはあります。」
「そう、それが大切なのです。」
「常識というか。」
「常識ですよ、良識と言い換えてもよい。良識をルール化して文書にしたものが管理規約と思えば良い、不備もたくさんあるがそれは良識ある運用で補える。常識のない人が非常識な運用をすると大変なことになる。」
「それが風間理事長。」
「そろそろスケジュールの話にしましょうか。」
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月12日(土)21時05分25秒 		返信・引用
  Tマンションでの集会の後、翌週の日曜日、前回と同じ場所・時間に面談することを約してM市を離れた。
受領したTマンションの収支報告書に記載される事項をパソコンソフト・エクセルに転記して分析計算した結果は大まかに次のようになる。
１． 第１期から第４期までは、会計期間が１年ごとでないという変則ではあるものの収支は正確であった。
２． 上記の収支は管理費等の滞納額が大きい。
３． 第５期・第６期の収支報告は風間が理事長に就任して作成したものである。
４． 風間が理事長になった途端、資金の動きが激しくなり、予算計画は第４期役員が作成したものだが、この予算を無視した事業が実施されていた。
① 管理組合の資金が一部定期預金になった、これは資金の運用の変更であり総会決議事項であるが総会で議決された形跡がない。
② 予算にない修繕工事が実施された、これも総会の議決事項にない。
③ マンション積み立て保険に加入し、月額管理費に相当する掛け金が支出されていた、これも総会での議決事項である。
④ 第５期の収支報告書に記載された繰越金が、第６期の予算書には記載があるものの収支報告書に記載されていなかった。
⑤ テレビ受信システムをケーブルテレビに変更し、変更に伴う工事費用と毎月の受信料を負担するようになった。
⑥ 会計が管理費と修繕積立金の分別がされておらず、ひとつのドンブリで支出されていた。
⑦ 第６期に駐車場用地が賃借であったものを管理組合が購入し、その取得名義を得るために法人化された。
⑧ マンションの会計用パソコンソフトを２００円以上をかけて購入した。
５． 順に年を追って計算すると現在は第１０期に相当し、第７期・第８期・第９期の３年分会計報告がなされていないということになる。
これだけの材料を見ると概ね想像されることはひとつである。
大沢夫妻と再会して金銭の貸借以外に上記が事実であれば、マンションにおける理事長の専横・資金の流用が行われた疑いが濃厚であることを報告した。
このまま放置した場合、大沢正夫の債権が回収されないだけでなく、Tマンションの管理費・修繕積立金は管理組合の組合員である区分所有者の承認を得ないまま、理事長風間に独断専行して使用され続けることになるだろうということである。
S県にはマンション管理士会が設立されおり、筆者もそのメンバーのひとりである。
これとは別にC市においてJR・C駅付近でC市D市のマンション居住者数名とマンションの管理に関する勉強会が毎月開催されており、筆者はマンションの居住者ではないが勉強会設立の呼びかけ人のひとりとして参加していた。
このメンバーにC市のマンション居住者である弁護士の松浦節生がいる。
松浦は弁護士としては珍しく、この勉強会で年に一度開催する勉強会会員以外も参加できる研修会の講師を無償で引き受けていた。
勉強会の定例会は毎月第４土曜日に開催され松浦も出席する。
大沢夫妻にこの勉強会に出席して松浦弁護士に相談することを奨めた。
大沢夫妻は往復３時間はかかるにもかかわらず、直ちに応じたので勉強会開催の場所・時間を示して分かれた。
この間、若干の連絡・調査をしたのであるが割愛して弁護士・松浦に今度の勉強会に相談者のある旨を連絡した。
　弁護士・松浦は相談に応じる返答をし、当日収集した文書類及び筆者が分析したエクセル書面を持参することを約した。
　勉強会は午後１時半からであり、大沢夫妻との時間の約束は３時である。
　弁護士・松浦はこの１時間半で筆者が持参した文書類を読み込んだ。
　約束の３時に大沢夫妻が到着したので勉強会を２人で抜け出し、会場ロビーで紹介した。
　弁護士・松浦は、マンションでは毎年定期に総会を開催して事業報告・事業計画の承認、役員の選任が義務付けられていること、会計に不正が行われている可能性が高いこと、管理組合が個人から債務を負うことの不自然なこと、マンションで土地を購入するために住宅金融公庫がその資金の貸し出しする名目のないこと等を話した。
　大沢正夫は、金の貸し借り以前から会計報告を行うよう何度も理事長に催促してきたこと、理事長風間に対して他の組合員からも会計報告の要求があったが、これらを一蹴してきたこと等を話した。
　約１ヶ月後の８月末に理事長風間が会計報告を約束しているので、その結果を待って対応することとした。
　この間、大沢夫妻とは休日の面談や大沢幸子との電話連絡で、理事長風間が約束どおりに会計報告を行った場合と行わなかった場合、債務の返済がなかった場合等を相談した。
　相談はクーデターである。
　大沢正夫はTマンションの区分所有者であり、マンション内で理事長風間をリコールして新たに役員会を構成し、管理組合の運営を正常化した後に債権の回収することである。
　理事長のリコールは２種類法で規定されている。
　裁判所に解任の許可を得るか、管理組合組合委員の決議によるかである。
　裁判所の許可を得るためには、個人の費用負担ばかりでなくその材料収集に協力者はいない、たったひとりの戦いとなる。
　管理組合組合員の決議による解任は組合員過半数の総会決議が必要になる。
　総会決議を得るためには総会を開催しなければならない。
　総会を開催するためには理事長が総会を招集するか、組合員の５分の１以上の同意を得て総会開催を理事長に要求しなければならない。
　過去３年間総会を開催しなかった事実から、開催すると何らかの不都合があるので開催しなかったであろうから、理事長風間が総会を招集することは期待できない。
　残された方法は組合員の５分の１以上の人に総会開催の必要性を説いて賛同を得、かつ総会招集要求の同意書を得なければならない。
　この同意書を得るために組合員の同志を集めなければならない。
　仮に同志が得られ、５分の１以上の同意書が集まり、総会招集の要求により理事長が総会を開催しても過半数の決議を得なければならない。
　理事長解任の決議を得ても、規約で定められた役員就任を受諾する組合員がいなければ、再び理事長風間が理事長職を継続することになる。
　役員受諾の組合員が確保できても、理事長に就任しようとする人が現れることは期待できない。
　理事長リコールの運動を開始する大沢正夫自身が理事長職を引き受ける覚悟を持たなければ、このリコールは失敗する。
　リコールが成功しても、管理組合の運営を主導する役割は組合員自身である。
　リコールの後、理事長風間に不正があったかを調査・追及も役員就任者には求められる。
　それを求めるのは管理組合組合員である。
　そのリコール、理事長就任の覚悟が大沢正夫自身にあるか、妻幸子がそれを支える覚悟があるか。
　８月の土曜日或いは日曜日に何度か大沢夫妻と面会した。
　リコールの実施は大沢自身の理事長就任を意味する。
　大沢正夫は苦渋の表情をする。
　８月末の会計報告が行われなかった場合、大沢正夫自身が決断をする必要がある、と説いた。
　大沢幸子には決意の表情が見えた。
　あとは大沢夫婦がどのように話し合うかだろう。


 		 

ＴＰＰ　？

 投稿者：小生藻  投稿日：2011年11月12日(土)08時26分52秒 		返信・引用
  普通、物事を決めるときは、長所と短所を比較検討して、「どちらによりメリットがあるか」により決定すると思います。
こと、ＴＰＰについては、「関税を極力なくす協定」という程度の認識があるだけで、
ＴＰＰに参加することにより、どのような状況になるのかがよくわかりません。
世界がＴＰＰの是非を検討し始めたときに、日本では、首相の交代、政権交代が頻繁に
行われ、必要な政策の検討がなおざりになり、時期を逸してしまった感があります。

規制緩和は世界の潮流のように思います。時間があまりありませんが、その影響について
検討し、必要な制度改革が必要でしょうね。 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月12日(土)07時37分11秒 		返信・引用
  大沢夫妻とその男の子の３人とファミリーレストラン××の駐車場で落ち合い、詳しく事情を聞くことになったのは２日後の午後３時前だった。
S県では、この２年程前からS県マンション管理士会が発足しており、M市には同会に所属した会員で宅地建物取引業に従事する人が２名いる。
この２名にTマンションについての周辺情報を待ち合わせ前に収集しておいた。
「Tマンションについては売買も賃貸も取引しているが、取り立てて問題があるとは思ったことがなかった。風間理事長に何度も会っているがマンションの運営に非常に熱心な人だとのに感触がある。この理事長風間氏は非常に熱心な人だと感心していたくらいであり、問題があるとすれば店舗・事務所部分が竣工以来入居したことがなく、その管理費等がどうなっているのかに疑問を持った程度だろう。」
「このマンションでは理事長風間氏から、マンションの会計について相談を受けたことがある。パソコン表計算ソフトのエクセルで十分に対応が可能であると考え、それについての会計資料等を提示するよう求めたことが数ヶ月前にあった。それについての条件提示もしてあるが、その後何の音沙汰もない。」
　２名ともできる協力はするが、M市で宅地建物取引業に従事しているので、トラブルに巻き込まれて地元での自分の業務に支障が出たり評判を落とすことになることは避けたいとの意向だった。
　　自己紹介が終わったあと、話をするのは妻大沢幸子と私、夫大沢正夫はその説明を肯定する発言程度でいかにも技術屋と見え、寡黙だが行動力があるように見受けられた。
大沢夫妻は３０代後半に見え男の子は小学生、父親似なのだろうか、当人にはつまらない話なのに黙って付き合っている。
　事前に用意されたマンションの管理規約・過去の収支報告書・金銭消費貸借契約書の確認を行い、後日内容を読んだ後に感想を報告することとして５時に予定されているという集会を見聞することになった。
　定刻１０名ほどだった集会室に三々五々人が集まり、１５分ほど過ぎると総勢は２０名を超えた。
　集会室の中央奥に座っているのが理事長風間と見受けられる。
　ざわつきのなか、発言はこの風間から始まった。
「皆さんにはお忙しい中、お集まりいただきありがとうございます。この集会はTマンションの総会ではありません。ポスティングされたチラシでご存知のように大沢氏がこの集会を求めました。３年間マンションの会計報告をしていなかったため、何ヶ月も前から会計報告をするように求められてきました。私だって皆さんに会計報告が出来るよう頑張っているんですよ。誰も応援してくれないのに頑張っているんですよ。」
後ろから声が上がる。
「頑張るだけでなく、結果の報告をしてくれよ。」
風間は気色ばみ、声のほうを指差して
「あなたは管理組合に何も協力をしてくれなかったではないですか。忙しい忙しいと言うだけで。」
「管理費を払っているのだから協力しているだろう。」
「管理費は私だって払っていますよ。５年間ですよ、いまは６年目になります。どれだけ苦労してきたか分かりますか。」
別の声が揚がる。
「折角これだけ人が集まったのだから、今までの会計報告をしてくれよ。それがあれば苦情なんか言われないだろう。」
「今日、会計報告はできません。集計ができていないのです。いまは会計事務所に依頼して集計しているところです。」
「では近いうちに会計報告ができるということですか。いつごろになればできるのですか。」
「それは会計事務所に聞いてみないと分かりません、２ヶ月も会計事務所を探し回ってようやく依頼したばかりです。」
「いったい３年間何をしていたんだ。」
「土地の問題や、住宅金融公庫、修繕工事、店舗部分の管理費問題、その他色々大変だったし、まだまだ解決のできないことがたくさんあるのです。」
「それでも、毎年会計報告はすることになっているのでしょう。」
大沢正夫が声を揚げた。
「私は２年も前から会計報告をするように話していたし、お手伝いもすると言ってきました。」
「お手伝いするといっても、この日は忙しいからだめだ、あの日は忙しいと言って、断ってばかりだったじゃないですか。」
「急にあれこれ言われても、仕事があるのだから事前に言われてなければ対応できません。それに関係書類を何も見せてもらえないのだから、事前の準備なんかできません。」
「仕事は私だってしていますよ。仕事をしながらやっているのですから。」
大沢幸子が書面を手にして声を揚げた。
「これを見てください。２年前主人が管理組合にお金を貸してあるのです。金額は３００万円、支払い計画もありますが一度も返済されていません。」
借用書を手にして室内に見せて回る。
「お願いですからお金を返してください。大切なお金なのです。」
数人が私語を始めた。
風間が苦虫を噛締めながら発言する。
「確かに大沢さんから管理組合がお金を借りました。返済もしていません。返済するお金がないのです。」
「そんなお金は何に遣ったんだ。」
「２年前にマンションの塗装工事を行いました。それの工事代金として支払いました。」
「塗装工事があったのは覚えているが、支払いは大沢さんから借りて支払うなんていうことは聞いていない。」
「実は、管理組合にお金はなかったのです。今も管理組合にお金はありません。」
「私たちが支払ってきた管理費はどうしたのか。」
「駐車場の土地がありますよね。あの土地を買うために遣いました。それだけでは足りずに銀行からお金を借りました。その借金を支払うために住宅金融公庫からお金を借りました。」
「管理会社から管理人を引揚げられたのは業務費の支払いがなかったからなのですか。」
「管理会社への支払いは滞っていました。遅れながらでも支払っていました。」
「管理会社が我慢し切れなかったということですか。」
「かなり溜っています。」
「今月になってから管理人がいなくなったのはそうした理由があったのですか。」
「引揚げないように頼んだのですがだめでした。」
問題をいくつかに整理する方向で話し合いが進んだ。
「管理組合の会計報告は来月末までに行うと理事長は約束する。」
「大沢氏からの３００万円借り入れは、その存在を管理組合が認め第一回の支払いを来月末までに実行すること２度めは８月末に支払うことを理事長が約束する。」
「管理人派遣は理事長が他の管理会社と交渉して管理人業務を実行させる。」
この３点の合意を見て７月第２週の日曜日は散会になった。
 		 

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月11日(金)12時37分27秒 		返信・引用
  五年前の夏、以下の相談があった  

(無題)

 投稿者：栗石  投稿日：2011年11月11日(金)09時49分13秒 		返信・引用
  「マンションの管理組合にお金を貸しているのですが、返してくれないので困っています」
このTマンションと係ることになるきっかけの電話は朝一番にかかってきた。
「それは個人が貸したのですか」
「はい、私の主人が私に内緒で貸していたのです」
「どうも話がよく見えないので、もう少し細かいことを話していただけますか。
それと、どうしてこの電話番号を知ったのか教えていただけますか」
「M市の警察に相談したところ、こちらを教えていただきました。警察で扱うことは民事上のことなので難しい、とのことでした。」
「M市にあるマンションにお住まいなのですか」
「はい、M市のTマンションに住んでいます」
「分からないことの一つは管理組合がお金を借りることができるのは限られた目的以外はできないはずであること、そして借主が管理組合名である場合は法人化されていなければ借主になれないはずなのですが、そこのところはどうなのですか」
「マンションは法人になっています。貸した目的は２年前にマンションで屋根の塗装工事をしたときの支払い代金だったそうです」
「分からないなぁ。マンションは通常法人化してもたいしたメリットがあるわけでもないのに法人化した理由があるのですか」
「土地を購入するためだったそうです。マンションの隣接地を駐車場として借りていたのですが、その土地が競売になったのです」
「土地を購入するための取得名義を得るためであれば納得できますね。競売に参加したのですか」
「いいえ、競売で買ったのはマンションを建設した建設会社です。この建設会社から土地を買いました」
「法人化した理由は分かりました。屋根の塗装工事は修繕に当りますので、通常修繕積立金を取り崩して代金の支払いに当てますが、毎月管理費と修繕積立金を支払っているのではないですか」
「管理費と修繕積立金は支払っていますが、管理組合には土地を買ったためにお金がなかったのだそうです」
「管理組合がお金を借りるには総会でその使用目的を特定して組合員の議決を経なればならないということ、借りる相手先は銀行か住宅金融公庫などであって個人からお金を借りるなんて考えられないのですが」
「理事長が保証人になっている借用書を持っています」
「金額は」
「３００万円です」
「困りますよね、借用書が手元にあるのですか」
「いま、持っています」
「分かりました。理事長が貸してくれと言ってきたのですか、それともご主人から貸すことを申し込んだのですか」
「理事長から工事代金が支払えないので貸してほしい、と言われたそうです」
「奥さんはそのことを知らなかったのですね、いつごろ知ったのですか」
「今年になってからです。２年前に貸して全く返済してくれないので催促していたそうです。返済計画書が借用書と一緒にありますが一度も支払ってくれません」
「それで警察に相談したのですか」
「警察に行く前に、マンションの管理会社やインターネットで相談しましたが、同情はしてくれても誰も助けてくれる人はいませんでした」
「それで警察ですか、生活安全課でしょう」
「そうです、T警察の生活安全課Kさんが色々問い合わせをしてくれました」
「電話帳登録をしていたからそれに引っかかったのかなぁ」
「県警の本部にも問い合わせしてくれたそうです」
「ところで奥さん、お名前をまだ聞いていないので非常に話をしづらいのですが」
「大沢といいます、大沢幸子です」
「ご主人は会社員ですか」
「市内のIT関係の工場に勤めています。大沢正夫です」
「なにかいやな臭いを感じますね、お金の動きについてですよ」
「それと、主人が管理組合の役員かどうかが分からないのです」
「役員は総会で選任されているはずですよ」
「総会はないのです」
「管理組合は毎年１回定期総会を開催して組合員に報告したり、予算案の承認を得たり、次期役員の選任をすることになっているのですよ」
「少なくとも最近３年間は会計報告が行われていません。主人は以前から会計報告をするように理事長に求めています」
「それは年に一度の定期総会での会計報告のことですよね」
「多分そうだと思います」
「入居してから何年になるのですか」
「○年前にTT不動産という会社から中古として購入して住んでいます」
「不動産業界では「中古」という言葉を使わずに「既存」つまり即居住できるという意味で「既存マンション」というように国土交通省が促していますが、一先ず「中古」マンションとしておきましょうか。それはともかくとして３年間総会が開催されないということは異常な状態といえますね」
「何度も会計報告をするように求めてきましたが、いろいろな理由をつけては報告をしていません」
「それ以前の会計報告はあったのですね」
「はい、配られた会計報告は持っています」
「その理事長は何年前に就任したのですか」
「５年前です。」
「すると始めの２年間は総会が開催されたのですね」
「はい、その会計報告も持っています」
「普通、マンションでは管理会社と契約しているはずですが、その管理会社には相談しなかったのですか」
「管理会社には引き揚げられました」
「それはまたどうして」
「お金を払っていないからだそうです」
「管理費や修繕積立金は払っているのでしょう」
「払っています。」
「管理会社が引き揚げてしまうほど支払いが滞っているのですか」
「管理会社が引き揚げたときの通告書もあります」
「それほど管理組合にお金がないということは異常としか言えませんね」
「本当に困っています」
「ほかにマンションに住んでいる人もいるのではないですか」
「誰も相談相手にはなってくれません」
「どうにも仕様がないのですか」
「集会を求めるチラシを配りました」
「どんなチラシですか」
「会計報告を求めるものです」
「それは何時ですか」
「今度の日曜日です」
「明後日ではないですか」
「明後日の午後５時です」
「場所は。」
「マンションの集会室です」
「S県のマンションで集会室があるのは少ないほうですが、戸数はどのくらいですか」
「８階建てですから８０戸はあると思います」
「S県のマンションでは大きい部類ですね。大沢さん、あなたの言っていることを第三者つまり大沢さん以外の人に理解・納得させるためには言葉ではなく文書が必要になります」
「文書というと」
「まず、マンションの管理規約。過去の経緯を示す書面、ここでは金銭の借用書」
「それは持っています」
「私も第三者ですから、それらを見せていただかないと判断が付きません。それに過去の総会の記録も欲しいですね」
「それもあります。来ていただけるのですか」
「何年もM市には行っていないので、以前の記憶を辿って行くしかないのですが駅と市役所の位置くらいしか分からないですね。道路地図は持っていますので何とかなるでしょう」
「あのう、来ていただくのにどれくらい用意したらいいでしょうか」
「お金ですか、当然いただくことになると思いますがそれはずっと先になると思います。それは大沢さんからではなく、管理組合からになると思います」
「お金は要らないのですか」
「当面要らない、ということではないですか。場所と時間を決めなければいけませんね」
「目印は駅と市役所ですか」
「市役所の通りにファミレスはありませんか」
「市役所のかなり南に××があります」
「ではそこで、集会が５時ということなので少なくとも２時間以上前にもっと詳しい話を聞かせていただくこと、関係する文書つまり管理規約や会計報告など、それに当日それを全て読みこなすということは出来ないので持ち帰ってじっくり分析するためにコピーしていただけると助かります」
「コピーは用意します」
「本文は大沢さん、そのコピーは私ということで」
「主人はどうしましょう」
「当然、一緒に話を聞かせてください。ところでお互いに面識がないので場所と時間が決まっても連絡の方法がありません。携帯電話の番号をお知らせしますので、その時間に呼び出してください」
「分かりました」
「一応、念のために住所と電話番号をお知らせください」


 		 

決定

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月10日(木)05時42分16秒 		返信・引用
  国のかたちをどうするか。最低限、国会で審議してほしい。
突然、ふってわいた様なＴＰＰは、なにものぞ。

（*^_^*） 		 

ＴＰＰ

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月 7日(月)08時12分8秒 		返信・引用
  ＴＰＰ賛成38％、ＴＰＰ反対36％。
これは、世論調査の結果らしいが、国会で論議されたのだろうか？
我々は、ＴＰＰとは何か理解してるのでしょうか？
地域の企業や農業を破壊してからＴＰＰを突然やる事はなにを意味するのだおるか。

今や、日銀債を大量印刷していっぱいお金がほしい。

（*^_^*） 		 

丁半、合わせて

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年11月 6日(日)06時15分42秒 		返信・引用
  マンション管理士創設直後のマンション学会の裏のパーティーが開催された事が懐かしい。なぜ、裏のパーティーが開催されたのかはいまだに分からない。

きっと、表に出席できないすねに傷を持つ人と迷惑をかけたくないというまじめな方が一緒に過ごしたのだろう。熱い熱が冷め始めた頃、表の学会パーティーにだけ出席できたのは、序さんが誘ってくれたからだった。

そして、今は○金と○ビに分かれた。
花金。○金。か○金。
3つとも縁遠いｙｕ＿ｓｕｎは、今何をしようとしているのだろうか？

（*^_^*） 		 

マンション学会

 投稿者：小生藻  投稿日：2011年11月 5日(土)20時10分41秒 		返信・引用
  本日、明日と、東日本大震災の影響で延期されたマンション学会が開催されています。
あいにく、出席できないのですが。 		 

標準管理規約の改定

 投稿者：小生藻  投稿日：2011年10月23日(日)06時50分45秒 		返信・引用 編集済
  標準管理規約が改定されマンション管理センタ－の発行している会員向けの雑誌にも改定内容の解説がされています。今住んでいるマンションの管理規約は、前回の改定時に標準管理規約におおむね沿ったように改正しましたが、今回の標準管理規約に合わせて改正する意義があまり感じられません。たしかに、賃借人が多くなると理事の選任も益々難しくなるのでしょうが、転勤で遠方に赴任することになり転居して居住していない区分所有者を理事にしても、実際に役員会が成立しないように思いますが。  

はずれ

 投稿者：小生藻  投稿日：2011年10月19日(水)20時54分37秒 		返信・引用
  抽選に「はずれ」ると、ほかのところで「運」に恵まれる可能性が高まるので、
運がいいのかもしれません。

一生の運は、万人に平等だとすれば。 		 

統計に日

 投稿者：yu_sun  投稿日：2011年10月19日(水)06時35分13秒 		返信・引用
  昨日、１０月１８日は、統計の日だったらしい。

どんなマンションの統計を発表するか迷っている。
その前に、マンションが遠い存在になり久しい。

（*^_^*） 		 
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